Гостем пресс-клуба «РП» стала Ольга Леонидовна КАШПАР, заместитель главы города Смоленска по градостроительству.
В Смоленске появится ЮГ 111

- Ольга Леонидовна, в каком направлении будет идти градостроительная эволюция Смоленска? В южном или каком-то другом?

- Градостроительная политика и развитие городских территорий основаны на реализации Генерального плана города Смоленска и соблюдении Правил землепользования и застройки. Генеральный план – основной градостроительный документ, определяющий перспективы развития города, его планировочной структуры, промышленных, жилых, коммунально-складских и других функциональных зон до 2025 года. В соответствии с ним перспективное развитие общественно-делового и жилищного строительства Смоленска предусмотрено в южном, юго-западном и юго-восточном направлениях.

Администрацией города разработана и утверждена документация по планировке территорий под многоэтажную комплексную застройку с объектами общественно-делового назначения поселка Миловидово (2-я очередь) и общественно-жилого центра (Юг 111, территория слева от Киевского шоссе). Эти два проекта предусматривают строительство жилых домов, поликлиники, детского сада, школы. Сейчас группа компаний «Гражданстрой» ведет активную застройку этого микрорайона. Дом №55 уже введен в эксплуатацию, продолжается возведение дома №57.

- Насколько большим будет это расширение?

- Это очень сложный процесс, потому что, если административная граница города расширяется, «поглощая» какие-то населенные пункты, то нужно проводить референдум, чтобы узнать мнение проживающих там людей. Затем следует целая цепочка согласований - с главой Смоленского района, города и т. д. Поэтому пока сложно точно сказать, какое это будет расширение. Но планируется, что до окружной дороги. Пока мы занимаемся сбором сведений о расположенных там земельных участках.
О перспективах застройки Офицерской слободы

- Ольга Леонидовна, какое строительное будущее ждет «рамсторовское» поле на Королевке? Что планируется возвести на месте бараков на ул. Шевченко? Есть ли какие-то новости по поводу застройки в центре Смоленска - в районе Офицерской слободы?

- Что касается так называемого «рамсторовского» поля, то по поручению губернатора Смоленской области уже разработаны проекты межевания и планировки этой территории. Они предусматривают строительство четырех социальных объектов - детсада, школы, ФОКа и поликлиники. К слову, 27 февраля Алексей Владимирович Островский провел рабочее совещание, в ходе которого как раз и обсуждалось строительство ФОКа в микрорайоне Королевка. В заседании приняла участие и представитель потенциального инвестора - ООО «1-Семейный», который обратился в администрацию региона с предложением построить в микрорайоне современный спортивный объект с 25-метровым бассейном для взрослых и чашей для детей, а также с зоной СПА и двумя залами: тренажерным и для групповых занятий. Администрацией Смоленской области, поскольку это областная земля, рассматривается и еще один инвестор, он будет возводить поликлинику. Что касается предполагаемых сроков строительства детского сада, то это 2019 год, поскольку финансирование будет идти за счет госпрограмм.

Теперь несколько слов по поводу Офицерской слободы. Территория эта очень сложная – тут и мощный культурный слой, и историческое ядро Смоленска, его исторический центр. Кроме того, согласно историко-архитектурным опорным планам, Слободской ансамбль находится в зоне охраны объектов культурного наследия и зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности на территории памятника археологии. В 1974 году культурный слой Смоленска принят на государственную охрану как памятник федерального значения.

Градостроительной документацией администрации города не предусмотрено уплотнение существующего жилищного фонда, а рекомендована реконструкция с сохранением параметров исторически сложившихся типов градостроительной среды. Земельные участки в Офицерской слободе можно использовать под жилую и общественную застройку средней этажности при соблюдении установленной регламентами и режимами этажности, с сохранением существующих направлений и сетки улиц, объектов культурного наследия и предметов градостроительной охраны, ценных средовых характеристик с возможностью проведения преобразований объектов недвижимости, которые нужны для соответствия требованиям современной жизни.

Для строительства жилья мы рассматриваем территорию, где уже нет бараков и планируется снос еще двух домов (ул. Энгельса, №13, 15), которые уже расселены.

К слову, на улице 2-я Киевская в районе пр-та Гагарина, где тоже стоят бараки, сейчас идет их активное расселение. Здесь планируется строительство многоэтажных домов, а еще детского сада и школы.

Что касается нечетной стороны улицы Шевченко, то уже разработаны проект и ее планировка. Там предусматривается строительство общественно-деловых объектов. Пока предполагаемых застройщиков, которые обратились бы за выдачей разрешений на строительство, нет. Один земельный участок находится в федеральной собственности. Предполагалось, что там возведут здание для Управления судебного департамента. А по четной стороне улицы Шевченко по проекту планировки должна быть жилая застройка.
Отмежевано 55 территорий

- Жильцы МКД зачастую довольно смутно представляют границы межевания своих дворов. И некоторые смоляне искренне считают, что расположенное рядом с их домом поле или детская площадка - их собственность. А когда там начинается строительство, они возмущаются. Потом выясняется, что межевание их придомовой территории проведено практически по цоколю дома.

Ольга Леонидовна, что бы вы могли посоветовать в такой ситуации? Собирать деньги и заниматься межеванием? Какова ситуация с межеванием придомовых территорий МКД в Смоленске?

- В Смоленске 3 025 многоквартирных жилых домов, в том числе 777 малоэтажных домов блокированной застройки. Администрацией города ежегодно проводится работа в части постановки на кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами, в бюджет закладываются средства на выполнение кадастровых работ.

Как вы наверняка помните, администрация города начала межевание придомовых территорий МКД еще в 2007 году, но тогда оно проводилось неправильно. Жилые дома ставились на кадастровый учет с небольшим земельным участком - в итоге дворы «простирались» всего на 5 - 6 метров от цоколя дома, т. е. в расчет брались только противопожарные проезды. Одним словом, дома есть, а дворы отсутствуют. Впоследствии земли просто отрезались от неразграниченной дворовой территории и отторгались в пользу частного инвестора, желающего приобрести их под строительство. Что в дальнейшем и привело к так называемой «точечной» застройке в Смоленске.

Чтобы в дальнейшем предотвратить подобные «сюрпризы», начиная с 2010 года администрацией было принято решение о разработке проектов планировки и межевания застроенных территорий. Главная цель - пересмотреть границы земельных участков под МКД. Сейчас разработано 55 проектов застроенных территорий, где пересмотрены все границы многоквартирных домов. И собственники, если хотят узнать размер земельного участка под их домом, могут обратиться к публичной кадастровой карте или с запросом в Кадастровую палату.

- Вы сказали, что границы земельных участков МКД пересмотрены на 55 территориях. Это какая часть от общей площади города Смоленска?

- 55 территорий - это 2 493 га. Что касается общей площади Смоленска, то она составляет 16 635 га.

- Нужно ли жильцам скидываться на межевание? Или это можно сделать за счет городской казны?

- Есть два пути. Либо собственники сами закажут изготовление межевого плана придомового земельного участка. Цена вопроса - 5 - 6 тыс. руб. А общий проект той или иной территории разрабатывает, как я уже сказала, администрация города. Мы сделали 55 таких проектов. Второй путь, если деньги собрать проблематично, - обратиться в городскую администрацию. В 2017 году кадастровый учет мы осуществили в отношении 15 МКД, на 2018 год запланировано проведение таких работ еще для 16 МКД.

- А сколько потом придется платить за землю?

- Налог за землю под многоэтажными домами отменен с 1 января 2015-го, поэтому собственникам ничего платить не придется. Это больше касается выявления истинных границ территории обслуживания. Ведь во многих управляющих компаниях заявляют, что они должны убирать небольшой участок, те самые 5 - 6 метров от цоколя дома, а дальше - «чужая» земля.

Одним словом, именно собственники прежде всего заинтересованы в том, чтобы обозначить границы своих придомовых территорий правильно.

- Ольга Леонидовна, читатели «РП» попросили задать вам такой вопрос. Почему сведения о решениях горсовета в 2007 - 2010 гг. о зонировании территории города Смоленска до сих пор не переданы в органы по регистрации прав с недвижимостью? По нашей информации, из-за этой неразберихи со статусом тех или иных земельных участков многие смоляне вынуждены искать правду в суде. И еще в 2012 году по иску прокуратуры Промышленного района суд обязал администрацию Смоленска внести эти изменения в Генплан Смоленска. Когда в этом вопросе будет наведен порядок?

- Правила землепользования и застройки Смоленска, в которых установлены и границы зон, были утверждены решением 41-й сессии Смоленского горсовета от 28.02.2007г. №490. И в соответствии с действующим на момент разработки правил законодательством, требования к разработчику (ФГУ «Российский государственный институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипгор», г. Москва) по формированию землеустроительных дел в отношении объектов землеустройства – территориальных зон с созданием в их составе карт (планов) в форме электронного документа муниципальным контрактом не устанавливались.

Между тем выполнение таких работ по формированию электронных дел, заверенных квалифицированной электронной подписью, требует значительного бюджетного финансирования. Сейчас в составе Правил уже определено 28 территориальных зон в количестве 967 контуров. Управление архитектуры и градостроительства готовит техническое задание для передачи территориального зонирования в Росреестр.

На внесение изменений в Правила землепользования и застройки предусмотрен 1 млн рублей, и при наличии финансирования это будет сделано в 2018 году. И мы планируем передать границы всех этих территориальных зон в органы кадастрового учета. Сейчас мы готовим документацию, чтобы «разыграть» контракт на данные виды работ.

Что касается внесения изменений в Генеральный план, то и на эти цели в бюджете предусмотрено 5 млн рублей. В то же время сейчас вся необходимая информация по расположению земельных участков в территориальных зонах передается по каналам межведомственного обмена в Управление Росреестра в 2 - 5-дневный срок. Ежедневно поступает 30 - 50 таких запросов.

Графическая информация о территориальных зонах (без обременений) размещена на официальном сайте администрации г. Смоленска и в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИСТП) на сайте Минэкономразвития РФ.

- Предлагаю еще раз вернуться к «точечной» застройке, отношение к которой полярное. Застройщики говорят: не поднимайте ажиотаж, потому что идет развитие города, строятся новые квадратные метры дешевого жилья. С другой стороны, некоторые активисты считают, что «точечная» застройка портит облик города. По вашему мнению, Смоленск исчерпал возможности для такого уплотнения?

- Наша администрация против «точечной» застройки. К тому же действующее законодательство выдвигает к такому уплотняющему возведению зданий довольно строгие требования. И если раньше сформировать земельный участок для такой застройки можно было на основании одной схемы, которую утверждала администрация города, то сейчас, чтобы сформировать такой земельный участок для возведения любого объекта в многоэтажной застройке, требуется разработка проектов планировки и межевания.

И все эти проекты всегда должны обсуждаться на публичных слушаниях. С информацией об их проведении можно ознакомиться на сайте городской администрации и в газете «Рабочий путь».

- А есть какие-то резонансные объекты, которые, несмотря на протест смолян, все равно собираются строить?

- Есть проблемный участок – на перекрестке улиц 25 Сентября и Попова. В районе березовой рощи собирается строиться фирма «Полимер». Суд обязал нас выдать разрешение на строительство.

- На улице Черняховского тоже был подобный момент, когда между двумя пятиэтажками некий собственник собирался возводить многоэтажное строение...

- По заявлению администрации было возбуждено уголовное дело в отношении людей, которые подделали наши документы: схему расположения, градостроительный план. И в рамках гражданского судопроизводства мы подали заявление о признании права на земельный участок отсутствующим. Сейчас идут судебные разбирательства.

- Часто вы сталкиваетесь с таким понятием, как самострой, захват земель?

- У нас есть такие застройщики, которые на участках под ИЖС начинают строить МКД - двухэтажки и трехэтажки. Это на улицах Пригородной, Попова, Марины Расковой.

- А что должны были по решению суда снести, но пока так и не снесли?

- Незаконно построенный двухэтажный гараж в районе кукольного театра.

- За чей счет?

- Есть два варианта. Сначала собственнику предлагается снести незаконно возведенное строение за свой счет, но если он этого не делает, тогда этим должна заниматься служба служебных приставов за средства федерального бюджета. Мы говорим с ними по этому поводу, но в УФССП отвечают, что им не выделяют на это деньги.
О дороге в Пасово

- Наиболее сложный вопрос по межеванию в Смоленске, который вы сейчас решаете? До этого вы говорили, что нужно провести паспортизацию улиц, дорог. На какие глобальные проекты не хватает денег, сил? Если бы появилось много денег, куда бы вы в первую очередь их направили?

- Главная проблема - строительство школ и поликлиник. На возведение школы в среднем нужен 1 млрд рублей. Вторая болевая точка - ситуация в некоторых микрорайонах. Например, в пос. Пасово, где по решениям суда льготным категориям граждан мы предоставили много земельных участков, а дорогу к ним построить пока не смогли. И собственники обращаются в администрацию с требованиями обеспечить нормальную транспортную и инженерную инфраструктуру. В этом году мы запланировали разработку проектно-сметной документации центральной улицы в Пасове, чтобы узнать цену вопроса.

Инженерную инфраструктуру города тоже надо развивать. Необходимо строить и сети, и дороги. Например, в том же южном направлении.

Еще одна проблема, которую мы решаем, - создание нового кладбища на территории Смоленского района.
О муниципальном имуществе

- В городе много муниципального имущества? Какова площадь нежилых помещений, сданных в аренду? И насколько велики поступления в бюджет?

- В реестре муниципального имущества города Смоленска числится более 7 млн кв. м. Это и дороги, и сооружения, и сады, и школы, и все административные здания. Площадь 437 нежилых помещений составляет более 61 тыс. кв. м , 20 164 муниципальных квартир – 869 тыс. кв. м. Сдача в аренду и продажа муниципального имущества – основной источник неналоговых доходов. В 2016 году мы заработали от сдачи в аренду муниципального имущества 81 млн рублей, в 2017-м - 76 млн.

Ежегодно от сдачи в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в бюджет города поступает порядка 30 млн рублей. Еще 110 млн - благодаря сдаче в аренду земель, собственность на которые не разграничена.

В настоящее время в аренду сдано 460 муниципальных земельных участков, общая площадь их составляет 74 га. А всего муниципалитету принадлежит 1 378,5 га земли.

- Если взять такие объекты, как «Французское кафе», их судьба уже определена? Будет ли арендатор?

- У нас есть свободные помещения. Мы пытаемся сдать их в аренду либо продать. Например, возле ЗАГСа, на ул. Глинки, 2, стоит двухэтажный дом, который мы в этом году включили в прогнозный план приватизации, планируется его продажа. Помещения, в которых располагалось «Французское кафе», мы пытались продать в 2015 году. Но рыночная стоимость была такая, что желающих не нашлось. Арендная плата потенциальных инвесторов тоже не устраивала. Поэтому в прошлом году мы пересмотрели ставку по аренде, снизив в 2,5 раза.

- Много ли судебных разбирательств с нерадивыми арендаторами муниципального имущества?

- За 2017 год просрочку платежей за аренду недвижимого имущества допустили 696 арендаторов, нами было направлено 818 претензий с предъявлением пени за просроченные платежи. Часть арендаторов погасили имеющиеся задолженности. А по поводу самых несговорчивых неплательщиков пришлось обращаться в суды – подано 53 исковых заявления на общую сумму 21,62 млн рублей. Впрочем, злостных нарушителей, которые не платят годами, среди них нет, так как мы попросту расторгаем с ними договоры.

Ведь если арендная плата не вносится больше двух периодов подряд (по земельным участкам - два квартала), то это уже основание для расторжения договора. Впрочем, один большой должник (на 132 млн рублей) у нас все-таки есть - ООО «Горремстрой». В свое время у него был заключен договор с департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области. Предполагалось строительство целого микрорайона в районе улицы Кутузова и ТЦ «Метро», и потенциальный застройщик взял землю в аренду, а плату не вносил.

Были суды, есть исполнительное производство. Но это общество теперь зарегистрировалось в Одинцовском районе, и нам приходится работать с судебными приставами Московской области. Впрочем, имущества у общества нет, счетов нет - получается, что перспективы по возврату этой кругленькой суммы весьма туманны.

- Сколько человек сейчас стоит в городской очереди на предоставление муниципального жилья?

- К сожалению, у нас очередь на жилье, которое органы местного самоуправления должны предоставлять по договорам социального найма, очень большая - 3 062 человека. Но она не увеличивается, потому что мы предоставляем жилье либо граждане сами улучшают свои жилищные условия. Последнее строительство МКД муниципалитетом было на улице Гризодубовой – возведены два дома, которые строились благодаря финансированию в рамках подготовки к 1150-летию Смоленска.

Нового строительства МКД муниципалитет пока себе позволить не может. Поэтому остается единственный вариант, чтобы изыскивать квартиры для очередников, - работа по выморочному имуществу.

Когда Владимир Александрович Соваренко вступил в должность мэра, первым его поручением управлению имущественных, земельных и жилищных отношений администрации г. Смоленска было активизировать работу по выморочному имуществу. Управление проводит серьезную работу. Получаем сведения из УК по тем квартирам, которые, как им кажется, остались бесхозными. МБУ «Зеленстрой» предоставляет нам информацию о захороненных ими за счет муниципалитета, а это значит, что у этих людей, скорее всего, нет наследников.

В 2017 году мы выявили 18 выморочных квартир. Четыре - оформлены в муниципальную собственность. Еще у двух квартир в ходе судебных разбирательств наследники нашлись. Оставшиеся 12 квартир - пока в работе.
СПРАВКА «РП»

Выморочное имущество - имущество, которое осталось после умершего лица и на которое никто не заявляет или не может заявить притязаний ни по завещанию, ни по праву наследования по закону.